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소규모주택정비사업

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사용매뉴얼

FAQ

가로주택정비사업이란?

노후·불량주택이 밀집한 지역에서 종전의 가로(街路)를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업.
※관련법 : 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법

가로주택정비사업의 장점

  • 기존 가로망 체계를 유지하면서 주고환경 개선
  • 토지의 효율적 활용 및 가로 활성화 유도
  • 주민 주도의 주거지 정비로 주민의견 반영 용이

가로주택정비사업의 특례

지방건축 심의를 거쳐 건축물 높이, 부대 및 복리시설 설치기준 등 일부규제 완화

  • 대지안의 조경, 공지기준 1/2 완화
  • 건축물 높이 기준 완화
  • 부대 및 복리시설 설치기준 완화
  • 공동이용시설, 주민공동이용시설 용적률 완화
  • 임대주택 건설 시 용적률 완화 (전체 연멱적의 20% 이상 임대주택 건설시)

가로주택정비사업의 요건

  • 도로로 둘러싸인 1만m² 미만의 지역
  • 통과도로가 없는 지역(4M 미만 도로 제외)
    • ※ 일부가 광장, 공원, 녹지, 하천, 공공공지 또는 공용주차장에 접한 경우 가능
  1. 1 사업시행구역
    사업시행구역 이미지
  2. 2 주민동의율
    • 토지 등 소유자 80% 이상
    • 사업대상지 토지면적 2/3 이상
  3. 3 주택수
    • 단독주택 10호이상 또는 공동주택 20호이상 또는 단독+공동 20채이상
  4. 4 주택노후도
    • 노후불량주택 2/3 이상
    • 노후불량주택 : 안전사고의 위험 있는 건축물, 시 조례로 정함

정비사업 절차 간소화

  • 구역지정 및 추진위 단계 생략
  • 사업기간 단축으로 인한 사업비 절감
가로주택 사업은 기존 정비사업의 사업준비단계와 사업시행의 조합설립추진위원회 단계를 생략. 조합설립인가 > 건축심의 > 사업시행인가 > 관리처분계획 > 착공신고 > 준공 및 입주 > 청산 및 조합해산 까지 평균 3년 소요 됩니다. (기존정비사업 평균 8년 6개월 소요)

주택도시보증공사 융자 지원

  • 도시재생기금 저리(1.5%)융자
    • 총 사업비의 50~70%
구분 초기사업비 본사업비
대상

- 조합, 공동시행자, 공공시행자 등

- 단독 10호, 공동주택 20호 이상
이율 연 1.5%(변동금리)
한도 총 사업비의 5%
(15억원 한도)		 총 사업비의 50%
(건축면면적의 20% 이상 임대주택 공급시 총 사업비의 70%)
기간 3년 이내 5년 이내
상환방법 만기일시상황(중도상환수수료 없음)

사업시행자

소규모 주택 정비사업은 주민합의체 또는 조합을 구성하여 시행함

  • 주민합의체 구성 대상(제22조)
    • 토지등소유자가 2인 이상인 자율주택정비사업
    • 토지등소유자가 20인 미만인 가로주택정비사업 및 소규모재건축 사업
  • 주민합의체 구성절차
    주민대표자 선임 및 주민합의서 작성
    ▼
    토지등 소유자 전원동의
    ▼
    시장 군수 등에 신고
  • 조합 구성 대상 및 동의요건
    가로주택정비사업조합 소규모재건축사업조합
    • 전체 토지등소유자의 8/10이상 및 토지 면적의 2/3 이상 동의
    • 공동주택은 각 동별 과반수 동의, 공동주택오의 건축물은 토지면적 1/2 이상 동의
    • 전체 구분소유자 3/4 및 토지변적 3/4 이상의 동의
    • 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의

사업시행계획인가(관리처분계획 포함)

  • 사업시행계획인가 절차
    건축심의 신청 동의(제26조)
    ▼
    건축심의(2개 이상 심의 통합가능)
    ▼
    분양신청(제28조)
    ▼
    관리처분관련 자료통지 (제33조)
    ▼ 자료통지 30일 이후
    사업시해계획서 총회 의결 (제29조)
    ▼
    사업시행계획서 인가 신청
    ▼ 토지등소유자 14일 이상 공람
    시장·군수 등은 60일 이내 인가
  • 분양 공고 및 분양신청(제28조)
    • 건축심의 통지 받은 날부터 90일 인 통지 및 공고
    • 세대 수 또는 주택규모 변경시 재분양 절차 다시 진행 가능
  • 주택건설비율 및 주택공급방법
    주택의 규모 및 건설비율(32조) 주택공급 방법 및 종전자산 금액산정(33조)
    • 가로주택정비사업은 기존 주택수 이상을 공급해야함
    • 소규모재건축사업은 고시된 국민주택규모의 주택건설비율 준수
    • 투기과열지구이 아닌 소규모 재건축 사업의 소유한 주택수 범위에서 3주택까지 공급 가능
    • 가로주택정비사업은 3주택이하 공급 가능
    • 종전자산금액은 건축심의 결과 받은 날을 기준으로 산정함
  • 소규모주택정비사업의 주요 사업진행 절차
    사업시행자 구성
    ▶
    건축심의 (통합심의)
    ▶
    사업시행계획 인가
    ▶
    준공 및 이전고시

매도청구 및 준공

  • 매도청구(제35조)
    • 조합설립에 동의하지 아니한자
    • 사업시행자 지정에 미동의한 자
    • 매도청구절차
      건축심의 결과
      통지 수령
      ▶
      30일 이내
      사업동의 여부
      서면촉구
      ▶
      60일 이내
      토지등 소유자
      (미동의 자) 회답
      ▶
      60일 이내
      매도
      청구
  • 준공인가 및 이전고시(제39조, 제40조)
    • 정비기반 시설은 무상 양도 및 귀속 됩니다.
    • 시장·군수의 준공검사를 받은 후 공보에 고시
    • 준공 고시후 확정 측량 및 건축물 소유권 이전

사업활성화를 위한 지원

사업활성화를 위한 특례
  • 보조 및 융자(제44조)
    • 지방자치단체는 비용의 일부를 출자 및 융자 가능
  • 사용료 등의 감면(제45조)
    • 공동이용시설에 대한 사용로 또는 대부료 감면 가능
  • 빈집정비사업에 대한 특례(제46조)
    • 지방건축 위원회 심의를 거쳐 개축 및 용도변경 가능
  • 정비구역 행위제한 특례(제47조)
    • 현지개량방식 주거환경개선사업 정비구역에서 시행가능
  • 건축규제 완화 특례(제48조)
    • 가로주택정비사업 등은 대지안의 공지기준, 건축물 높이제한 등의 관련기준 완화
    • 소규모주택정비사업의 공동이용시설 설치시 해당 시설의 용적률 완화
    • 노상 및 노외주차장 확보시 주차장 설치기준 완화
  • 임대주택 건설 특례(제49조)
    • 정비사업으로 공공임대주택 등을 전체 연면적의 20% 이상 건설하는 경우 법정 상한 용적률까지 건축 가능
정비지원기구 신설 및 정보 제공
  • 정비지원기구 지정(제50조)
    • 정책지원, 상담 및 교육지원, 사업시행계획 수립 지원등을 위한 지원기구 선정
  • 임대관리업무 등의 지원(제51조)
    • 일정요건을 갖춘 임대주택을 공급하는 경우 임대관리업무 지원
  • 기술지원 및 정보제공(제53조)
    • 주택의 설계 및 시공, 조합의 설립 등에 대한 기술 및 정보 제공
      (도시재생지원센터, 주거복지센터, 주택관리지원센터 등과 연계)